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日本城镇化率权威发布_我国城镇化率超过80%(2024年12月精准访谈)

内容来源：方新你好影院所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

日本城镇化率

日本房贷利率30年变迁及启示日本的房地产市场自20世纪80年代开始蓬勃发展，随着经济的繁荣和城镇化率的迅速提高，房产市场一度非常繁荣。然而，1990年房地产泡沫彻底破灭。今天我们来回顾一下1990年至2024年期间日本的房贷利率变化。 1990年的房贷利率达到了历史最高点，为8.57%。之后，利率开始逐步下调。2000年降至2.390%，2010年降至1.410%，2020年进一步降至0.710%，而到了2024年，利率已经降低到0.295%。与此同时，存款利率也在同一时期内同步下调。直到2016年2月，日本的存款利率竟然降至负利率，达到了-0.1%。这种利率变化趋势对我们有何启示呢？欢迎大家在评论区分享你的看法。

日本土地面积为37万平方公里，截至2020年森林面积为24.79万平方公里，森林覆盖率为67%‌，为全世界最高，影响日本森林覆盖率的因素主要包括地理环境和城市化水平，日本大约73%的面积是山地，这种地形特征有助于森林的生长和覆盖，此外日本的人口主要集中在沿海狭小的平原地区，城市化率高达92%。据说尽管森林面积如此之广，但是日本政府却从不轻易开发国内的森林资源，所需木材原料每年大部分都是邻国（俄罗斯、中国）进口，这个信息准确吗？

　　日本，面积只有37.8万平方公里，却挤着1.24亿人口，人口密度挺大，但奇怪的是，这里家家户户似乎都能住独栋，这是怎么回事？　　　　其实，日本住宅不光有独栋，还有公寓、塔楼等，大城市里，公寓、塔楼更常见，因为方便上班。　　　　这些公寓面积不小，从10到80平米都有，还是纯居住面积，不含公摊，所以比我们想的要大。　　　　单身或小夫妻常选小公寓，装修好，拎包入住，有孩子的家庭，可能会选大公寓，功能齐全，也装修好了。　　　　说到独栋，我们常想到日本郊区或乡村的“一户建”，市区少见，郊区普遍，适合有孩子的家庭。　　　　日本城市规划和土地使用政策宽松，城乡规划和建筑设计上，只要遵守限制，想建啥都行。　　　　政府对建筑业监管也宽松，这是家家独栋的根本原因，东京等大城市，高楼和独栋和谐共存，政府很开放。　　　　日本人口分布也帮了忙，日本多山，山地、丘陵占80%，平原少。　　　　这些平原，如关东平原，承载了大部分人口，成了城市建设的主阵地。　　　　人口少的地区，如九州岛、四国岛，更适合发展农林渔牧，也为独栋建设提供了空间。　　　　此外，日本人的住房观念也值得注意，独栋被视为家庭地位的象征，也是家庭生活的理想场所。　　　　有能力的家庭，总会保留一处独栋，无论是否常住，这些独栋大多在偏远郊区或乡村，公寓则在工作城市。　　　　周末或节假日，一家人会回别墅小住，退休后也搬回独栋小屋，这种“精神分居”的理念，让日本人既能城市工作，又能享受乡村宁静。　　　　但要注意的是，尽管独栋多，并不意味着每个家庭都能轻松拥有，东京等大城市，房价依然高昂，很多家庭只能租房或小公寓。　　　　随着老龄化加剧和出生率下降，未来住房需求可能会变，因此，日本政府也在调整住房政策，应对挑战。　　　　另外，日本住房制度也有创新，二战后，日本城镇化率大幅提升，住房需求大增。　　　　于是，公营住宅和公团住宅制度应运而生，解决国民自建、购买、租房等困难，后来，租房形式也加入，慢慢建立了租购并举的制度。　　　　同时，还有《住宅金融公库法》，为自建或购房提供长期低息贷款，这种制度让不同阶层的人都能找到适合自己的住房方式。　　　　总的来说，日本大城市周边能有这么多独栋，既得益于城市规划和土地使用政策，也与人口分布和住房观念有关。　　　　但未来住房需求可能会变，政府也在调整政策应对，同时，我们也要理性看待房价，合理规划自己的财务和生活。

#金秋动态创作赛# 据东方财富研究中心资讯，华福策略：以邻为鉴，本轮牛市会持续多久？我们通过与日本当年泡沫经济破灭后的各项指标、各项政策的综合对比，我们认为在当前政策环境下，A股市场当前的上涨延续的概率非常高。与日本当年类似，中国也已经在政策端有了非常积极的响应，同时，中国当前的经济增速与日本1990年类似，但远高于1990-2003的平均增速，中国当下的城市化率要低于1990年代的日本，这是有利的方面。当然，中国当前人口开启负增长，这个宏观条件略微弱于日本当年。考虑到当年日本在相似的政策刺激下，指数的四次牛市中，取得了至少34%以上的涨幅，且上涨时间在6个月以上，最长的长达18个月。我们认为A股本轮牛市远未结束，急涨之后有望震荡回调，但整体上涨过程却将延续得比较久。

李迅雷最新文章《射中经济问题的靶心难吗——从比萨斜塔的修复工程谈起》简要总结如下：一、日本应对通缩为何失误？ ❶首先，轻视了房地产泡沫破灭后对经济带来的冲击。（同样，日本央行的降息也比较犹豫，1990年8月开始，日本央行将官方贴现率维持在6%，直到股市下跌18个月之后的1991年7月，日本央行才转向降息，且用了6年时间才降至0.5%。日本央行降息迟缓是导致日本长期不能走出通缩原因之一。） ❷其次，宏观政策的趋向不一致，首相频换，政策不连贯。1991-1998年，日本更换了7位首相，每位首相的解题思路有差异，日本政府在扩大支出和财政整固（加税）之间来回摇摆，且导致财政政策与货币政策协同性不强。 ❸第三，财政政策针对性不强、前期实际财政支出偏少，且效率偏低。前期财政扩张阶段执着于生产型投资，并且大量公共资金投向偏远地区基建，未能拉动私人消费和投资，没有形成可观的乘数效应。二、前车之鉴，要高度重视经济收缩的“后劲” ❹需要重视居民收入增长。我国目前GDP仍保持在5%左右的中速增长，居民收入增速基本与GDP同步，但需要未雨绸缪。 ❺城市化进程基本结束，依靠继续拉升城市化率拉动增长想象力空间不大，甚至不乐观。我国城市化进程才到65%，应该还有15%的提升空间，故房地产不会进入长期下行周期。这或许是一个理由，但未来城市化率的提升，不一定通过农村人口向城市转移来实现，也可以通过分母的缩小来实现。 ❻解决现存问题的灵丹妙药难求，但斥巨资于示范工程却是易如反掌。但容易的答案往往不一定正确。日本当年没有就挥之不去的通缩问题出重拳，没有去大力度刺激消费，而是成为基建狂魔，实为南辕北辙。日本依靠投资基础设施建设，拉动经济增长，但由于人口的下降和聚集，导致大量投资浪费。我国老龄化率已经提高的15.4%，估计2031就将步入超老龄化社会。盲目加大投资建设，未来可能会步日本后尘。三、如何射中当下经济问题靶心：稳增长就能稳就业？ ❼继续加大投资可能导致通缩加剧。内需虽然包含消费需求和投资需求，但投资最终是“资本形成”，资本则增加社会总供给，商品和服务的总供给增加而消费需求没有增加，则供需愈加不平衡，商品和服务价格将继续下跌。 ❽无论是借鉴日本90年代后的经验教训，还是对我国经济现状的逻辑演绎，都不难得出结论，当务之急应该的惠民生，促消费，避免出现CPI长期徘徊在零附近的局面。 ❾稳“工业”增长并不一定就等于稳就业。我国第二产业服务业就业人数降低1706万，但综合发达国家经验，我国服务业的就业只占总就业人口的50%左右，是否也应该扩大服务业的投入？这与制造强国的目标没有矛盾，因为制造强国是质量指标，制造业的劳动生产率提高了，多余的从业人员自然就可以转到服务业，关键在于要加大服务业的财政投入规模，而增加居民收入，加强对教育、医疗和养老等社会保障的投入是对发展服务业最大的支持。「李迅雷」

2002年，为什么巴菲特买入中石油？2002年美元指数大跌15％，人民币兑美升值，2000以后中国加入世贸，中国人均收入上升，中国人口红多，城市化率低！卖出美股，买入中股，大宗商品石油类资产！2008年，巴菲特为什么买入比亚迪？同上，人均年收入超5000美元，人民币兑美元升值！2020年，巴菲特为什么买入日本五大商行？市盈率10倍，净资产收益率10-20％，发行日元债券买入，债券利率0.5％，利息年化以下，90泡沫破裂到2020年经过30年后，日本国内房地产库存供小于求了！所以投资可以加杠杆！

存量房贷利率大调整，房地产见底了吗？今天（12日）一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三个城市，由于首套房和二套房的贷款利率下限不同，存量房贷利率调整有所不同。在9月24日释放的一揽子金融政策中，房地产政策在其中占据重要位置，如调低存量房贷利率、统一最低房贷首付比例至15％、央行对“收储”的出资比例从60％上升至100％等，意在从需求与供给两端稳定房地产市场。随后，北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应，降低乃至全面取消购房门槛，调低房贷首付比例下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉《中国新闻周刊》，一线城市的风向标意义不容忽视。相比这些房地产政策，更加引发市场关注的是9月26日中央政治局会议有关房地产市场的表态，“要促进房地产市场止跌回稳”。《中国新闻周刊》专访虞晓芬，解读在决策层已经释放如此明确信号的情况下，未来还将出台哪些房地产政策，房地产行业走出三年“寒冬”的关键是什么。虞晓芬。预期的改善，对于房地产市场有重要意义《中国新闻周刊》：你认为决策层在9月底明确提出房地产市场“止跌回稳”目标的原因是什么？虞晓芬：决策层应该主要基于两方面的因素提出房地产市场“止跌回稳”。首先，从今年1—8月的数据来看，房地产行业的核心指标仍在持续下行。新建商品房成交面积同比下降18％，房地产投资增速为-10.2％。8月，70个大中城市中，68个城市新建商品住房销售价格同比下降，全部城市二手房销售价格同比下降。房地产是国民经济支柱产业，其核心指标持续下行，必然拖累建筑、建材、家装、家具等行业。房地产资产价格下跌，也使得居民、企业财富缩水，同时会集聚金融风险。其次，随着美联储降息，资金外流压力减缓，为政策加码提供了一个比较好的契机。《中国新闻周刊》：你如何评价这一轮房地产政策的力度？虞晓芬：我认为这一轮房地产政策的力度比较大，特别是中央政治局会议提出“止跌回稳”后，市场普遍预期未来会有更大力度的刺激政策出台。当前，预期的改善对于房地产市场乃至整体经济形势都有重要意义。因此这一轮房地产政策的出台，以及决策层有关房地产市场的表态，在激励信心上的作用可能大于具体政策的刺激作用。尽管楼市的反应不及股市迅猛，但是一些开发商反馈的数据显示，“十一”假期成交量同比上涨五成以上，这可能是2022年以来优化房地产政策效果最好的一次。10月5日，湖北武汉市，在三阳广场举行金秋购房节期间，住房“以旧换新”展区受到关注。图/视觉中国《中国新闻周刊》：随着“止跌回稳”目标的提出，你认为未来会不会有更多直接刺激房地产市场的政策推出？虞晓芬：既然房地产市场“止跌回稳”已经作为一项政治任务被提出，后续一定会积极动用政策工具。供求关系是影响价格的重要因素，政策无非在供给、需求两端发力。比如在供给端，中央政治局会议已经提出，商品房建设要严控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科学确定住房与土地供给，而非根据地方政府财政需要而确定。但是不能将“严控增量”简单地理解为控制数量，同时要优化增量的供给结构，比如增加优质地块供应、鼓励开发商进行第四代住宅等产品创新。另外，也要梳理好商品房与保障房的关系，在供给严重大于需求的市场，政府应该减少保障房建设，更多通过收购，或者给予保障对象货币补贴的方式盘活存量市场。从需求端的角度来看，信贷政策已经基本调整到位，未来除非跟随整体利率进一步下调，否则进一步下降的空间有限，而15％的首付比例放在全球范围来看也处于较低的水平。但是税收政策仍有调整空间，比如在一些高房价地区，居民置换时交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以优化，比如以明补的方式补贴购房者，鼓励其到市场购买住房。城中村改造过程中已经有地方政府不再建设安置房，转而进行货币化安置。另外，政府可以考虑将住房公积金的覆盖范围延伸到全体劳动者。这些政策都可以创造一些需求。《中国新闻周刊》：目前市场对于房地产政策的优先级有一些争论，比如有观点认为，相比刺激需求，消化存量，更应该集中力量“保交楼”，你怎么看待不同政策的优先级问题？虞晓芬：几项政策的优先级应该是平等的，因为其相互关联。比如如果无法“保交楼”，肯定会影响购房者切身利益，更会影响准备购房者的信心。而从另一个角度来看，很多“保交楼”项目只销售了部分房源，如果不对需求端进行刺激，导致未能销售的房源迟迟不能出售，开发商面临的债务压力与日俱增。因此刺激需求，加快库存去化，也有利于缓解“保交楼”资金压力，两者相互影响。我认为还是应该多措并举。《中国新闻周刊》：有观点认为，中央政府应该通过发行国债的方式支持“保交楼”，你如何看待这样的建议？虞晓芬：中央政府确实需要加大对于“保交楼”的支持力度，尽管建立了城市房地产融资协调机制，但是商业银行提供融资需要遵循市场规律，导致其向“保交楼”项目提供融资的门槛比较高，依靠商业银行向“保交楼”项目提供融资接近“天花板”。中央政府有必要发挥更加积极的作用，可以动用国债“保交楼”。当然，在将资金注入这些项目后要处理好与已有债务债权的关系，同时对于资金的使用进行严格的封闭管理，特别是需要开发商也承担一定代价。对于已经出让土地的项目“保交楼”，对于恢复市场信心比较关键，同时也能带动建筑、建材等产业。《中国新闻周刊》：一些地方政府“收储”存量商品房似乎并不积极，你认为原因是什么？虞晓芬：“收储”主要受到几个因素的制约。首先，保障性住房以中小户型为主，特别是配租型保障房的面积可能会更小，只有四五十平方米。但是商品房的面积以中大户型为主，与保障性住房的需求难以适配。其次，政府收购配售型保障房的定价是重置价格，按土地划拨成本加建安成本加不高于5％的利润核定，但是如果以这样的价格收储，大部分开发商可能难以接受。而且存量商品房背后往往牵涉复杂的债权关系，一些房产已经被抵押，即使开发商同意政府以较低价格收储，债权人也不一定认同。 8月11日，江苏淮安市清江浦区一楼盘售楼处内展示的沙盘。图/视觉中国房地产市场的需求依然存在《中国新闻周刊》：一些人认为，从人口、城市化进程等维度衡量，当下房地产市场面临结构性需求不足，因此需求难以被“刺激”，你如何看待当下房地产市场的真实需求？虞晓芬：目前房地产市场的需求依然存在。比如“七普”数据显示，居住在没有电梯的公寓的家庭占比58％，并不适应老龄化社会。而且一些老旧公寓的建筑品质、户型已经落伍。再比如大量新市民没有购房，如在杭州，常住人口中租房的比例超过四成。根据粗略测算，今年1—8月新建商品住房成交量约为6亿平方米，如果在剩余的4个月保持类似的成交水平，今年全年成交量约为9亿平方米，相比2021年下降50％。我们可以将中国的情况与韩国、日本对比。1991年，韩国的城镇化率已经达到74.79％，日本城镇化率也达到77.47％。中国去年常住人口的城镇化率不足67％，尚未达到韩国、日本1991年时的水平。从1991年到2007年，韩国每年每千人新建住宅套数是11.35套，日本同期的数字是10.34套，因此中国完全有理由将每年每千人新建住房套数保持在10.5套左右。保守估算，如果我国每年新建住房中七成位于城镇（实际占比高于七成），套均面积110平方米，以14亿人口的体量计算，每年城镇新建住房量在11亿平方米以上，加上商办销售量，扣除保障性住房项目，商品房每年的销售量也会保持在10亿平方米以上。宏观经济形势改善后会改善购房者预期，反之，稳定房地产市场也会为稳定宏观经济做出贡献。图/视觉中国目前房地产市场确实存在“超跌”现象，其中最重要的问题是购房者信心不足，从购买力的角度测算，截至去年年底，居民总体储蓄额达到137万亿元，具备其他国家难以比拟的购买力。因此还是应该增强购房者信心，积极鼓励居民改善居住条件。当然，目前宏观经济形势与房地产市场相互影响，这个循环结需要尽快解开，宏观经济形势改善后肯定会改善购房者预期；反之，也需要稳定房地产市场为稳定宏观经济做出贡献，这也是决策层几次关注房地产形势的原因。《中国新闻周刊》：目前房地产市场持续下行，但是并未像2008年的美国一样演变为系统性金融危机，你认为原因是什么？虞晓芬：中国房地产金融衍生品的发达程度确实不比美国，减少了引发全面金融危机的可能性。美国、日本在房地产泡沫破裂时，个人住房按揭贷款的违约率都曾超过10％，中国没有达到这一水平，但是违约率确实在上升，金融系统无疑存在压力。这也是决策层提出房地产市场“止跌回稳”的关键原因之一。来源：中国新闻周刊

日本房地产从1980年代开始，经济达到了高峰，城镇化率普及，房产市场一片繁荣。 1990年开始，房地产泡沫彻底破灭。我们来看看日本从1990-2024年以来的房贷利率。 1990年最高，达到了8.57%。之后一路下调，贷款利率下调。2024年降低到0.295%。同时，存款利率也同比例下调，直到2016年2月，日本存款负利率，-0.1%。这对我们也是一种启发！

日本房地产自1980年代起，经济攀上高峰，城镇化率广泛普及，房产市场呈现出一片繁荣景象。然而，1990年起，房地产泡沫彻底破裂。下面让我们一同审视日本从1990年至2024年这段时间的房贷利率情况。1990年房贷利率处于最高值，达到8.57%。此后，一路下调，贷款利率持续降低。到了2024年，房贷利率降至0.295%。与此同时，存款利率也同步下调，直至2016年2月，日本存款进入负利率时代，为-0.1%。这对我们而言，无疑是一种启发。

二战期间，日本的预备役制度很有特点。日本是在当时是一个工业相对落后的资本主义列强，由于其岛国的关系，该国将钢铁等资源向航海倾斜。这虽使得日本拥有了世界第二大规模的民运远洋，却使得日本汽车工业因为缺乏资源而产能低下。从1939年到1941年的三年间，现代战争运输能力至关重要的衡量标准——卡车数量，日本全部的保有量始终维持在9000余辆，几乎没有增长。因此日本在征召国内人员参军时，不得不采取了住得近的人员在征兵官带领下步行前往训练部队，住得远的人员则是自行前往训练部队营地的召集政策。这种缺乏汽车的状态显然是不利于日本大规模动员的。但是日本却因地制宜，利用自身社会城市化率低，人员流动不大的特点，采取了常备师团人员都在师团驻地周边招募的征兵原则。这样服完兵役返回家乡的人员，基本都居住在常备师团的周边。这些服完役的人员随即便被纳入预备役，而日军以常备师团驻地为中心设立训练基地，一旦有需要就可以迅速召集预备役到训练基地编组新的部队。凭借这一动员体系，日本在七七事变发生后的短短几月间，将自己的军队规模直接翻倍，而且战斗力并没有因此出现下滑。更多精彩内容在小编的专栏《详解《陆军步兵漫画物语》中的种种历史片段》，期待您的观赏。

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